Când te gândești să cumperi un apartament în București, e firesc să te concentrezi pe prețul de achiziție, zonă, compartimentare sau anul construcției. Însă, pe lângă toate aceste aspecte, există o componentă pe care mulți o subestimează la început: taxele și impozitele. Ele nu doar că influențează costul total al achiziției, ci pot face diferența pe termen lung între o alegere inspirată și una care devine împovărătoare.

Așadar, ce plătești efectiv atunci când cumperi, deții sau închiriezi un apartament în București?

​Ce taxe plătești la achiziția unui apartament?

​Impozitul pe tranzacție

Dacă achiziția se face de la un dezvoltator (apartament nou, nefolosit), tranzacția implică plata TVA-ului, nu a unui impozit clasic pe vânzare. TVA-ul standard este 19%, dar în anumite condiții, se aplică o cotă redusă de 5%.

Când beneficiezi de TVA 5%?

• Apartamentul trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp.
• Prețul, cu tot cu TVA, nu trebuie să depășească 600.000 lei.
• Cumpărătorul să nu fi beneficiat anterior de această cotă pentru un alt imobil.

Dacă vorbim de un apartament mai mare sau mai scump, se aplică TVA-ul de 19%.
Dacă achiziția se face de la o persoană fizică (apartament vechi), nu se plătește TVA, ci doar un impozit pe venit datorat de vânzător.

​Taxa notarială

Notarul public este cel care autentifică actul de vânzare-cumpărare, iar pentru acest serviciu se percepe un onorariu calculat în funcție de valoarea imobilului.

Ca idee generală:

• La apartamente cu prețuri între 100.000 și 300.000 lei, onorariul poate varia între 1.000 și 3.000 lei.
• Se adaugă și tarifele pentru întocmirea extrasului de carte funciară și înscrierea în CF.

Aceste costuri nu sunt fixe, dar sunt reglementate printr-un ordin al Ministerului Justiției, iar notarii nu au voie să coboare sub un anumit prag.

​Taxa de intabulare

Intabularea reprezintă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Este obligatorie pentru ca tu să fii recunoscut legal ca proprietar.

Costul este de 0,15% din valoarea tranzacției. La un apartament de 100.000 euro, intabularea ar costa aproximativ 150 euro, echivalentul a peste 700 de lei.

​Ce taxe și impozite plătești după achiziție?

​Impozitul anual pe proprietate

Indiferent că e vorba de un apartament nou București sau unul vechi, impozitul anual pe clădire trebuie plătit către primărie. Valoarea lui depinde de mai mulți factori:

• Suprafața utilă a apartamentului
• Amplasarea în București (zona A, B, C sau D)
• Anul construcției clădirii
• Dacă proprietatea este folosită ca locuință sau nu

În general, pentru un apartament de 60 mp, într-o zonă bună din București, impozitul anual este între 200 și 600 lei. Poate urca mai sus dacă imobilul este folosit în scop comercial (birou, închiriere în regim hotelier etc.).

​Taxa pe terenul aferent apartamentului

Deși ai impresia că „terenul” e un subiect rezervat caselor, și apartamentele din blocuri sunt asociate cu o cotă-parte de teren. Și pentru ea se plătește o taxă, calculată în funcție de zona în care e situat imobilul și de cota respectivă.

De regulă, suma nu este mare – poate varia între 30 și 100 de lei anual, dar e bine să știi de ea.

​Ce taxe plătești dacă închiriezi apartamentul?

​Impozitul pe venitul obținut din chirii

Dacă alegi să închiriezi apartamentul, trebuie să declari venitul la ANAF. Aici intervin două taxe principale:

1. Impozitul pe venit – 10% din venitul brut.
2. Contribuția la sănătate (CASS) – doar dacă venitul anual din chirii depășește plafonul stabilit (echivalentul a 6 salarii minime brute).

Din 2023, nu mai există opțiunea de a deduce 40% din venit (așa-numita „cotă forfetară”). Impozitul se aplică pe întreaga sumă încasată.

Ai obligația de a înregistra contractul de închiriere la ANAF, în termen de 30 de zile de la semnare. Altfel, pot apărea sancțiuni.

​Alte taxe care pot apărea

​Taxe pentru locul de parcare

Dacă ai loc de parcare la subsol sau în curtea blocului, acesta este fie trecut în actul de proprietate (și deci impozitat separat), fie concesionat de la primărie (și implică o taxă anuală).

Dacă e loc privat:

• Se impozitează ca un spațiu auxiliar, cu un tarif similar unei boxe sau magazii.

Dacă e concesionat:

• Se plătește o taxă anuală către administrația locală. Sumele variază, dar media în București este de aproximativ 100–200 lei/an.

​Impozite în cazul vânzării ulterioare

Dacă vei vinde apartamentul mai târziu, vei fi tu cel care plătește impozitul pe tranzacție. Cota standard este:

• 3% pentru sume peste 450.000 lei
• 1% pentru sume sub acest prag

Acest impozit se plătește către stat și este reținut de notar, care îl virează ulterior la bugetul de stat.

​De ce e important să cunoști aceste costuri?

Orice apartament nou București vine la pachet cu promisiuni atractive: finisaje moderne, izolație bună, lifturi rapide, poziție bună. Însă dincolo de ele, trebuie să iei în calcul și cheltuielile „invizibile”.

Taxele și impozitele pot părea nesemnificative, dar cumulate, ele influențează rentabilitatea investiției. Dacă ai un apartament închiriat și nu declari veniturile sau nu ții cont de costurile cu impozitul pe clădire, marja de profit poate scădea simțitor.

La fel, dacă ai mai multe proprietăți, e important să știi că pentru apartamentele care nu sunt folosite ca locuință proprie, impozitul pe clădire poate fi chiar de 5 ori mai mare față de cele declarate ca domiciliu.

​Ce costuri apar pentru un apartament în rate?

Dacă achiziția nu se face cu plata integrală, ci prin credit, trebuie să adaugi și:

• Taxa de evaluare a imobilului (impusă de bancă) – în jur de 500–700 lei
• Taxa de înscriere a ipotecii în cartea funciară – 66 lei
• Asigurarea obligatorie PAD și/sau asigurarea facultativă
• Dobânzile lunare și comisioanele bancare

Toate acestea pot duce la un cost final mult mai mare decât suma inițială prezentată în anunțul de vânzare.

​La ce să fii atent când analizezi un preț?

Uneori, un apartament nou București poate părea mai scump decât unul vechi dintr-un bloc din anii ’80. Dar dacă iei în calcul taxele pe termen lung, eficiența energetică și costurile de întreținere, diferența se estompează.

Un apartament într-un bloc nou va avea, de regulă:

• un impozit ușor mai mare, fiind considerat „clădire nouă”
• cheltuieli de întreținere mai mici, datorită materialelor și tehnologiilor folosite
• taxe mai predictibile, fără reparații capitale neprevăzute.

​